从近五年两会政府工作报告中对房地产的表述来看，政府以 “房住不炒”为基调，强调不断完善房地产调控机制，重点关注棚改、旧改、户籍制度改革、新型城镇化等领域，以此促进房地产市场平稳健康发展。

2020年两会前后房地产板块可聚焦六大主题：棚改、旧改、都市 圈、人才引进、土地制度改革及REITs。

NO.1棚改

自 2017 年两会提出完成棚户区住房改造 600 万套后，2018 年两会再提出启动新 的三年棚改攻坚计划，但 2018 年年中棚改货币化部分开始收紧，2018 年末住建部明确 2019 年取消政府购买棚改服务模式，改以发行专项债券为主，主要是为了防范政府隐性债务风险。2019 年住建部公布的棚改新开工计划仅为 285 万套，相比 18 年580 万套的目标减半。2020 年年初根据 21 世纪经济报道，监管部门要求 2020 年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域，但日前这一政策又有松动：5 月 6 日，21 世纪经济报道，棚改专项债将恢复发行，部分地方已在梳理棚改专项债项目清单。

当前地方财政收支矛盾突出，棚改专项债对地方财政的支撑作用依然明显，已实施的棚户区改造在建项目在无后续资金支持的情况下，地方难以筹集资金支持项目建设，容易出现“半拉子”项目。因此，继续适当发行棚改专项债券，重点支持在建项目建设，有助于防止形成“半拉子”工程。2020 年作为这三年棚改攻坚计划的最后一年，也是最为关键的一年，离三年 1500 万套的目标尚有 500 余万套未达成，大概率将实现“稳步推进棚户区改造”这一既定的目标任务。

2017 年 5 月，国务院常务会议决定实施 2018-2020 年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区达 1500 万套。目前，2018 年和 2019 年已分别开工 626 万套和 316 万套。截至 2019 年底，已累计开工达 942 万套，剩余 558 万套尚待开发。近年来，累计已有 1 亿多棚户区居民“出棚进楼”。

NO.2旧改

旧改既是一项民生工程，也是行之有效的稳投资举措，同时还可以完善外部环境、基础设施和服务设施，这不仅能保民生、还能稳投资、同时拉动内需。从 2015 年中央城市工作会议提出“加快老旧小区改造”，到 2017 年住建部在厦门、广州等 15 个城市启动了城镇老旧小区改造试点，当前我国的旧改工作已取得了明显的成效。

2018 年来政府工作报告中已经多次提及老旧小区改造，也已经引起了各地的高度重视。2018 年政府工作报告中明显提出要有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施。各地住建厅、发改委等逐步开展老旧小区改造试点并积极推行，成为绿色城市发展、基础设施补短板的内容之一。2019 年政府工作报告则更加明确了城镇老旧小区改造的具体内容，包括更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。2019 年 6 月 19日国常会强调重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。2019 年，各地改造城镇老旧小区 1.9 万个，涉及居民 352 万户。2020 年，各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，旧改工作强度在 2020 年有明显提升。根据住建部统计的数据显示，截至 2019 年 5 月，全国待改造老旧小区共 17 万个，涉及居民上亿人次。

根据住建部标准定额司巡视员倪江波 2019 年 5 月介绍，据初步统计，全国共有老旧小区近 16 万个，涉及居民超过 4200 万户，建筑面积约为 40 亿平方米。国务院参事仇保兴 2019 年 3 月曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达 4 万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约 8000 亿元，高于棚改规模缩减导致的资金缺口。然而需要注意的是，虽然从总量上看，若老旧小区改造能加速推进，的确可以成为稳投资的抓手。但从国常会的表述来看，当前对老旧小区改造仍然处于试点探索阶段，能否顺利推行仍然需要资金来源端的配合。根据国常会的内容，要求创新投融资机制；今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金；鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

NO.3都市圈

2019 年政府工作报告中关于城市群的表述篇幅和内容有所增加，同时也是首次提出“中心城市引领城市群发展”。政府工作报告中特别强调了京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角区域一体化等内容，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。京津冀、粤港澳和长三角三大都市圈是我国经济发展的核心引擎，随着三大城市圈经济与产业的快速发展以及国家级发展战略利好持续释放，未来有望持续吸引外来人口聚集，也有望为区域房地产市场提供支撑。“城市群”发展规划利好刺激以及更多城市“一城一策”的落地，也将会对行业需求形成一定支撑。

NO.4户籍制度改革

2019 年 12 月 25 日中共中央办公厅、国务院印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》后，放松落户的相关政策于 2020 年 4 月 9 日再次被提及。全面放宽城区常住人口 300 万以上的大城市落户条件，其主要意义在于加快城市人口流动，保证合理、公正、畅通、有序的社会性流动。吸引人才落户对于房地产市 场而言，不仅能够留住城市现有的人才，也可以促进农村人口向城市人口转移的速度，帮助非户籍人口在城市快速落户，这将刺激部分购房需求，对楼市库存的消化起积极作用。

在常住人口城镇化率增长速度逐步放缓的背景下，就政策层面全面放开放宽城市落户条件的要求已引起重视，这将带来政策红利。按照常住人口统计，2019 年我国城镇化率达 60.6%，虽然这一数字目前处于较高水平，但由于我国存在户籍制度，按照这一口径统计，19 年我国城镇化率水平仅为 44.4%，户籍人口与常住人口城镇化率相差 16.2%，造成这一差异的主要原因系城乡二元结构所致。户籍壁垒的逐步放宽能够使中国户籍人口城镇化率得到大幅提升。

NO.5土地制度改革

土地制度变革可追溯至 2013 年，十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。2020 年 3 月 13 日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年。

NO.6 REITs

REITs 起源于美国，美国 REITs 市场是目前全球第一大 REITs 市场。截至 2019年年末，美国总共拥有 219 只上市 REITs，其组织形式以公司制为主，总市值达到1.3 万亿美元。中国 REITs 主要聚焦基础设施领域，暂不涉及房地产。我们认为，如果公募 REITs 在基建领域试点较为顺利的话，则未来是有希望放开到房地产相关领域的，但在“房住不炒”的政策导向下，公募 REITs 将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破，而后续延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。

近五年我国两会主题词和房地产相关内容：

2015.3.3-15：稳定消费、改善民生、放宽户口迁移政策

稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求；抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策；新开工保障房740万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围，农村危房改造366万户；做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市等改革试点；力争全面完成“营改增”，调整完善消费税政策。

2016.3.3-16：租住并举、深化改革、加强城市建设

棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，建立租住并举的制 度；加快农业转移人口市民，深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策，扩大新型城镇化综合试点范围；全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业等；加强城市规划建设的管理，开工建设城市地下综合管囊2000公里以上。

2017.3.3-15：因城施政去库存、坚持住房的居住属性、棚改货币化

鼓励三四线城市周边农民就近购房、就近城镇化，城市应采取积极措施，落实农民进程的各项配套措施，解决就业、社保等涉及农民切身利益的问题。考虑农民对农村土地的权利，积极推进“三权分置”。坚持住房的居 住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，快住房、土地供应、房地产税收等制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公相房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。

2018.3.3-20：房住不炒、房地产税、租售并举、乡村振兴应与新型城镇化同步推进

启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工5万套。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场稳健发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民最终实现安居宜居。国土资源部出台了城乡建设用地增减挂钩政策，将农村分散闲置的建设用地复垦为耕地，把相应的建设用地指标平移到城市周边的农村。

2019.3.3-15落实城市主体责任、促进房地产市场平稳发展、房地产税深入

推进新型城镇化，坚持以中心城市引较城市群发展，抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务盖住人口。更好解决住房问题，落实城市主体责任、改革和完善住房市场系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。继续推进保障性住房建设和棚户区改造、保障困难群众基本居住需求，城镇老旧小区量大面广，要大力改造提升。健全地方税务体系，稳步推进房地产税立法。

总结：

2020年在行业基本面回暖的情况下，两会政策面仍将延续“稳房价、稳地价、稳预期”、“因城施策”的主导方针，而房地产作为我国国民经济的压舱石，仍将成为稳就业、稳经济的核心变量。

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